中共中央政治局常委、國務院副總理(lǐ)李克強近日表示，當前房(fáng)地産市場(chǎng)調控已取得(de)一定成效，但仍處于關鍵時(shí)期，政府明(míng)年将按照(zhào)既定政策繼續執行房(fáng)地産緊縮調控措施。
　　李克強還(hái)指出，中央還(hái)将繼續紮實推進保障房(fáng)的(de)建設，并研究通(tōng)過債券等形式籌集資本金的(de)機制，要增加政府投入，加大(dà)金融支持、拓寬融資渠道，通(tōng)過創新經營模式吸引社會資金進入保障房(fáng)特别是公租房(fáng)建設領域。他(tā)稱，建設保障房(fáng)有利于遏制房(fáng)價過快(kuài)上漲，助推城(chéng)鎮化(huà)，且會釋放出巨大(dà)的(de)消費和(hé)投資潛力。
　　在這(zhè)個(gè)月(yuè)，上海市、廣東省、浙江省和(hé)深圳市密集發布229億元地方債，其一大(dà)功用(yòng)就是輸血保障房(fáng)建設。而面對(duì)今年1000萬套、共1.3萬億元的(de)保障房(fáng)建設資金來(lái)說，依然是杯水(shuǐ)車薪。專家表示，還(hái)需要通(tōng)過土地政策、稅收政策的(de)優惠措施，引進社會力量。
　　中共中央政治局常委、國務院副總理(lǐ)李克強日前指出，中央将繼續推進保障房(fáng)的(de)建設。然而，保障房(fáng)建設所面臨的(de)最大(dà)困難依然是資金問題。
　　11月(yuè)15日、18日、21日、25日上海市、廣東省、浙江省和(hé)深圳市分(fēn)别發行了(le)71億、69億、67億、22億元地方債，共達到229億元，四地均表示所募集資金将主要用(yòng)于保障房(fáng)建設等領域。其中，上海的(de)力度最大(dà)，用(yòng)于保障房(fáng)建設的(de)資金将達到21.18億元，接近總額的(de)近30%，而在2010年，地方債中僅有4.23億元用(yòng)于大(dà)型居住社區(qū)外圍大(dà)市政配套設施補貼。浙江省力度也(yě)不小，13.66億元将投入保障性安居工程建設，約占發債資金總額的(de)20%。
　　責任債券靠财政收入償還(hái)
　　“地方債的(de)發行有利于緩解保障房(fáng)建設的(de)資金壓力，從而擺脫保障房(fáng)建設以前過分(fēn)依賴土地出讓金的(de)情況。”廣州大(dà)學房(fáng)地産研究所所長(cháng)教授陳琳昨天向記者表示。
　　複旦大(dà)學經濟管理(lǐ)學院院長(cháng)石磊表示，通(tōng)過發行地方債來(lái)增加保障房(fáng)供給，進而降低公衆對(duì)房(fáng)價上漲的(de)預期，這(zhè)是重大(dà)的(de)民生價值。可(kě)以預見，未來(lái)如能從面上實現地方自行發債，對(duì)于填補各地保障房(fáng)建設的(de)資金缺口，将是一個(gè)有效支撐。
　　衆所周知保障房(fáng)的(de)投資期限長(cháng)，利潤微薄。有人(rén)擔憂，地方債的(de)期限僅僅爲3~5年，未來(lái)還(hái)款時(shí)可(kě)能會出現資金“青黃(huáng)不接”的(de)現象。國海證券固定收益部分(fēn)析師範小陽介紹說，地方政府債券類似美(měi)國市政債券中的(de)“一般責任債券”，償還(hái)是靠财政收入，即稅收和(hé)土地出讓金。“責任債券是靠财政收入償還(hái)的(de)，和(hé)投資的(de)項目本身并無直接關系，所以投資收益較低的(de)項目并不會對(duì)地方債還(hái)款造成任何影(yǐng)響。”
　　明(míng)年地方債輸血量不足
　　保障房(fáng)預計計劃資金的(de)1/5
　　但是，地方債并不能解決所有資金問題。根據住建部測算(suàn)，2011年開建1000萬套保障性住房(fáng)所需全部投資約爲1.3萬億元，假設我國的(de)CPI增速爲零，3600萬套保障房(fáng)最少需要資金4.68萬億元人(rén)民币，約相當于2010年GDP總量的(de)1/12。
　　11月(yuè)10日，住建部公布新建1000萬套保障性住房(fáng)開工任務超額完成。但是3天後，住建部相關負責人(rén)表示，數據中存在約1/3的(de)“挖坑待建”情況，不計入已開工的(de)項目和(hé)套數。也(yě)就是說，保障房(fáng)開工率下(xià)降1/3。
　　不少業内人(rén)士也(yě)表示，明(míng)年地方債擴大(dà)已成定局。據宏源證券固定收益部首席分(fēn)析師範爲(博客)預計，明(míng)年的(de)地方債規模大(dà)概在3000億元左右，在真正實現地方自主發債的(de)前提下(xià)，範圍将擴大(dà)到省、副省級城(chéng)市和(hé)計劃單列市。但是，據國海證券分(fēn)析師粗略預估，保障房(fáng)的(de)資金缺口明(míng)年至少在5000億元左右。如果按照(zhào)今年已公布的(de)地方債投資于保障房(fáng)的(de)比例，頂多(duō)爲保障房(fáng)“輸血”900億元。
　　由此看來(lái)，地方債短期内确實無法成爲保障房(fáng)資金的(de)主要來(lái)源。“我認爲銀行貸款在保障房(fáng)建設中依然占據主要地位。”範小陽表示。
　　房(fáng)價預期
　　拐點已經來(lái)臨冬天還(hái)将繼續
　　臨近年末，龍湖、綠(lǜ)地、中海、保利、萬科、富力、合生等大(dà)型開發商都已經加入了(le)促銷陣營，不少樓盤降價一二成，特别是北(běi)京和(hé)上海，近期更是出現了(le)萬元以下(xià)的(de)樓盤，雖然是在郊區(qū)，但是其“零利潤”更是讓人(rén)感受到樓市冬天的(de)來(lái)臨和(hé)房(fáng)價松動力度之大(dà)。
　　當中央再次強調“明(míng)年将按照(zhào)既定政策繼續執行房(fáng)地産緊縮調控措施”時(shí)，今後的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)将如何走向？
　　富力地産董事長(cháng)李思廉日前坦陳，目前市況不佳，如果長(cháng)期都處于調控狀态，政策方面也(yě)不放松，包括銀行收緊銀根，那麽整個(gè)房(fáng)地産行業将繼續低迷比較長(cháng)的(de)時(shí)間。而萬科總裁郁亮的(de)“過冬”理(lǐ)論已經在業内廣泛效仿，他(tā)認爲，“此次房(fáng)地産調控是2008年調控的(de)延續，但不同的(de)是，2008年的(de)全球金融危機促使國内放松了(le)對(duì)當時(shí)地産行業的(de)調控，而這(zhè)一次地産行業不會再有這(zhè)樣的(de)好運了(le)，且現在還(hái)很難判斷這(zhè)個(gè)冬天有多(duō)長(cháng)。”#p#分(fēn)頁标題#e#
　　“目前拐點已現，但仍未見底。”上海易居房(fáng)地産研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，越來(lái)越多(duō)的(de)項目會加入價格下(xià)調的(de)隊伍，他(tā)預計，這(zhè)一輪房(fáng)價下(xià)跌将比2008年時(shí)間要長(cháng)，“明(míng)年房(fáng)價将維持以小跌盤整爲主的(de)基調，部分(fēn)樓盤會出現10%～15%甚至40%的(de)跌幅。”
　　廣州市房(fáng)地産行業協會專家委員(yuán)會副主任委員(yuán)談錦钊認爲，明(míng)年三季度前，限購(gòu)和(hé)限貸政策不會放松，開發商資金鏈持續吃(chī)緊，要把資金回籠，房(fáng)價出現松動将是大(dà)趨勢，“在我看來(lái)，明(míng)年三季度以前樓價有20%的(de)調整空間。”
　　解決方案
　　地方财政已捉襟見肘
　　引社會力量建保障房(fáng)
　　和(hé)之前的(de)土地财政相比，地方債的(de)融資規模相當有限。如今年前10月(yuè)，浙江省賣地收入高(gāo)達2040億元，這(zhè)次發行的(de)地方債爲67億元僅占土地收入的(de)3.28%。
　　2012年将是保障房(fáng)建設的(de)高(gāo)峰，财經評論員(yuán)葉檀估計，地方政府必須拿出近2萬億元的(de)資金，“這(zhè)對(duì)于地方财政是跨不過去的(de)高(gāo)門檻。”特别是，“目前很多(duō)地方财政失去土地财政支撐，已捉襟見肘。靠發行地方債與銀行信貸，顯然不是好辦法。”
　　怎樣辦？“一方面要加大(dà)政府的(de)投入，另一方面，也(yě)要依靠社會的(de)力量。”陳琳表示，在保障房(fáng)建設中，可(kě)以通(tōng)過稅收優惠政策，或者是在土地出讓時(shí)通(tōng)過配件保障房(fáng)的(de)手段，引進社會力量，比如在三舊(jiù)改造、閑置用(yòng)地的(de)處理(lǐ)上，向保障房(fáng)建設傾斜。
　　連線廣州
　　保障性住房(fáng)投融資平台正籌建
　　社保基金或參與
　　記者昨日從廣州市住房(fáng)保障辦了(le)解到，今年廣州8.5萬套保障房(fáng)任務已超額完成。
　　對(duì)于保障房(fáng)建設最爲關鍵的(de)資金問題，廣州市住房(fáng)保障辦向本報記者透露，廣州市今年将土地出讓淨收益用(yòng)于保障房(fáng)建設的(de)比例從10%提高(gāo)到13%，超收部分(fēn)優先安排用(yòng)于保障房(fáng)項目建設。同時(shí)，積極探索采取國有企業參與、投資補助、貸款貼息等方式，積極引導、鼓勵、支持社會資金參與保障性住房(fáng)建設和(hé)運營，目前已成立保障性住房(fáng)投融資平台籌建小組。另一方面，今年，廣州市财政已安排廉租住房(fáng)保障資金47.71億元，爲曆年之最。
　　廣州市住房(fáng)保障辦更透露，明(míng)年将加快(kuài)搭建保障房(fáng)建設融資平台，争取引入全國社保基金、保險資金及其他(tā)社會資金參與保障房(fáng)建設。
　　今年以來(lái)，廣州社會力量新開工建設保障性住房(fáng)9956套，約占今年目标任務的(de)11.7％，其中，利用(yòng)自用(yòng)土地建設約6882套，商品房(fáng)配建3074套。