2011年，全國房(fáng)地産市場(chǎng)在全方位的(de)限制性環境中艱難生長(cháng)。央行3次加息，6次上調存款準備金率。信貸日益緊縮，緻使房(fáng)地産行業運行整體放緩；據中原地産2011年刊，2011年全國超過120個(gè)城(chéng)市出台了(le)房(fáng)價調控目标，46個(gè)大(dà)中城(chéng)市出台了(le)“限購(gòu)令”，10個(gè)城(chéng)市出台了(le)針對(duì)樓盤的(de)強制“限價令”。
　　“限價”、“限購(gòu)”和(hé)“限貸”等多(duō)樣限制手段，緻使房(fáng)地産市場(chǎng)流通(tōng)全面受阻。面對(duì)2012年的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)，我們期待什(shén)麽？
　　總體局勢先掌握
　　2012年，随著(zhe)宏觀經濟形勢趨于平穩和(hé)通(tōng)脹的(de)回落，房(fáng)地産市場(chǎng)将迎來(lái)怎樣的(de)前景？
　　中原地産分(fēn)析師劉淵在接受《第一财經日報》财商采訪時(shí)表示，2012年市場(chǎng)應該是穩中有升，市場(chǎng)依然還(hái)會有增長(cháng)，但這(zhè)種增長(cháng)肯定有限。劉淵認爲：“2012年調控的(de)大(dà)環境還(hái)将持續，但增長(cháng)主要取決于兩方面因素。從全國看，受到調控影(yǐng)響的(de)主要是發達城(chéng)市和(hé)重點市場(chǎng)，但現在前30位的(de)城(chéng)市占全國住宅銷售的(de)量也(yě)隻有30%左右。市場(chǎng)的(de)主力還(hái)是在發展中的(de)二三線城(chéng)市，占市場(chǎng)70%。它們沒有受到限購(gòu)政策的(de)影(yǐng)響，而它們的(de)需求迄今爲止還(hái)保持比較穩定的(de)增長(cháng)。”
　　21世紀不動産中國總部市場(chǎng)部研究總監常智也(yě)在接受本報采訪時(shí)表示，2012年政策微調可(kě)能性較大(dà)，調控主線沒變，抑制投機需求的(de)主線不變，但是對(duì)于自住首套房(fáng)貸款和(hé)支持可(kě)能随著(zhe)2012年信貸流動性的(de)寬松會有相應的(de)調整。
　　常智認爲：“限購(gòu)根據個(gè)别地區(qū)市場(chǎng)情況有所放開，比如從5年換到2年或者3年。所以成交量應該會有所回升。一手房(fáng)則要看區(qū)域。”
　　個(gè)人(rén)購(gòu)房(fáng)還(hái)得(de)挑
　　在市場(chǎng)處于調整階段的(de)情況下(xià)，個(gè)人(rén)什(shén)麽時(shí)候應該入手買房(fáng)，選擇怎樣的(de)房(fáng)子，也(yě)是一個(gè)需要考慮的(de)問題。一手房(fáng)、二手房(fáng)還(hái)是學區(qū)房(fáng)？經濟不景氣的(de)時(shí)候，錢不僅要花在刀(dāo)刃上，還(hái)要花對(duì)時(shí)機。
　　劉淵認爲，有購(gòu)房(fáng)需求的(de)人(rén)，房(fáng)子可(kě)以先看起來(lái)，至于決定可(kě)以邊看邊做(zuò)。“個(gè)人(rén)買房(fáng)現在可(kě)以看，不管是新房(fáng)還(hái)是二手房(fáng)，買房(fáng)人(rén)從挑選到決定會有兩三個(gè)月(yuè)時(shí)間。現在市場(chǎng)比較平淡，降價比較多(duō)，挑選餘地也(yě)比較大(dà)。市場(chǎng)一旦有政策的(de)微調和(hé)成交回升，就是比較好的(de)入手時(shí)機。”
　　劉淵提醒，新房(fáng)市場(chǎng)價格還(hái)是開發商定價，主要關注開發商的(de)報價。二手市場(chǎng)相對(duì)挑選餘地較大(dà)，各個(gè)區(qū)域都有二手房(fáng)交易。買家如果覺得(de)未來(lái)價格還(hái)能下(xià)降，可(kě)以和(hé)中介提出下(xià)降10%或者20%，讓中介去找。這(zhè)時(shí)候買到低價房(fáng)子的(de)可(kě)能性較大(dà)，因爲相對(duì)來(lái)說競争的(de)人(rén)較少。反過來(lái)市場(chǎng)好的(de)時(shí)候，買家多(duō)，賣家也(yě)可(kě)能提價。
　　針對(duì)不同購(gòu)房(fáng)者的(de)購(gòu)房(fáng)需求，常智認爲有幾方面的(de)因素需要好好考慮。
　　常智建議(yì)，有意向買二手房(fáng)的(de)人(rén)還(hái)是一要對(duì)市場(chǎng)保持一定的(de)關注。“二手房(fáng)業主随時(shí)會根據自己的(de)财務狀況把房(fáng)子抛出來(lái)，因爲他(tā)們可(kě)能移民或者急需用(yòng)錢。他(tā)們可(kě)能把成交價調到挂牌價之下(xià)20%，二手房(fáng)的(de)折扣可(kě)能就有8折。最近我們就有看到這(zhè)樣的(de)情況。新房(fáng)主要在偏遠(yuǎn)區(qū)域，如果能碰到二手房(fáng)業主打折，那就是機不可(kě)失。”
　　房(fáng)貸利率怎麽走？
　　2011年下(xià)半年，首套房(fáng)貸利率提高(gāo)到1.1倍，銀根緊縮給一部分(fēn)購(gòu)房(fáng)者帶來(lái)了(le)不少困擾，加上央行屢次提息，房(fáng)貸一族還(hái)貸壓力越來(lái)越大(dà)。這(zhè)種情況在2012年是否會得(de)到緩解？
　　常智對(duì)此的(de)看法偏向樂(yuè)觀，他(tā)認爲，首套房(fáng)貸利率很有可(kě)能調回基準利率、甚至9折，這(zhè)取決于銀行可(kě)貸資金的(de)充足程度。常智解釋道：“2011年下(xià)半年銀行首套房(fáng)利率調到1.1倍，但并不是完全針對(duì)房(fáng)地産調控，也(yě)是由于銀行自身資金比較緊。随著(zhe)2012年流動資金的(de)放開，可(kě)能銀行利率也(yě)會下(xià)降。這(zhè)也(yě)符合政府鼓勵自住、壓抑投機的(de)主線。”
　　此外，劉淵認爲，房(fáng)貸利率決定因素不單在房(fáng)地産市場(chǎng)，還(hái)有從宏觀大(dà)環境考慮，利率本身對(duì)市場(chǎng)的(de)影(yǐng)響不是很明(míng)顯。
　　劉淵分(fēn)析道：“之前房(fáng)地産市場(chǎng)高(gāo)度上漲的(de)時(shí)候，比如2004、2005、2007年，利率也(yě)是一直在高(gāo)速上漲，但并沒有影(yǐng)響消費者的(de)購(gòu)房(fáng)熱(rè)情，反過來(lái)市場(chǎng)不太好的(de)時(shí)候，也(yě)不會因爲利率下(xià)降大(dà)家就開始買房(fáng)。買房(fáng)與否，主要取決于大(dà)家對(duì)未來(lái)經濟的(de)預期。”
　　租房(fáng)租金也(yě)會降？
　　不同于購(gòu)房(fáng)者的(de)挑三揀四、思忖再三，有租房(fáng)需求的(de)租客對(duì)市場(chǎng)的(de)主動性似乎不高(gāo)，租房(fáng)從來(lái)都是“逆來(lái)順受”，房(fáng)東和(hé)中介說什(shén)麽價格就是什(shén)麽價格。這(zhè)種情況在2012年似乎不會改變，但是租客的(de)腰包有望節流。
　　據21世紀不動産中國總部的(de)數據，北(běi)京市租房(fáng)租金2011年7月(yuè)份有比較明(míng)顯上漲，10月(yuè)份後保持平穩水(shuǐ)平。#p#分(fēn)頁标題#e#
　　常智認爲，2012年經濟面趨向平穩，指标也(yě)比較正常。所以2012年經濟增長(cháng)速度會比較慢(màn)，房(fáng)租進一步增長(cháng)的(de)動力是不存在的(de)。常智直言：“2012年房(fáng)租應該是穩中有降，不會升。主要因爲房(fáng)租與經濟是緊密相關的(de)，反映的(de)是真實的(de)需求，如果經濟速度放緩，個(gè)人(rén)收入沒有提高(gāo)，對(duì)房(fáng)租的(de)承受力下(xià)降，房(fáng)租也(yě)不得(de)不降。”
　　劉淵認爲目前租房(fáng)租金還(hái)在上升。中高(gāo)端漲得(de)比較慢(màn)，低端漲得(de)比較快(kuài)。“租房(fáng)成本對(duì)于要租房(fáng)的(de)人(rén)來(lái)講是個(gè)固定支出，一方面受供求影(yǐng)響另一方面受通(tōng)脹影(yǐng)響。中高(gāo)端市場(chǎng)因爲投資性買房(fáng)比重較多(duō)，控制得(de)也(yě)比較多(duō)，所以這(zhè)塊房(fáng)租的(de)上漲速度一直比較慢(màn)，租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房(fáng)價漲幅。但是低端市場(chǎng)因爲适宜出租的(de)量并不多(duō)，特别是在生活、交通(tōng)比較方便的(de)地區(qū)，總供應量是有限的(de)。”劉淵解釋道。劉淵所說的(de)低端房(fáng)源是每套租金3000元以内的(de)。