内容摘要：中國指數研究院2月(yuè)1日公布的(de)數據顯示，1月(yuè)，全國100個(gè)城(chéng)市住宅平均價格爲8793元/平方米，環比2011年12月(yuè)下(xià)跌0.18%，至此百城(chéng)住宅平均價格環比出現五連跌。更加值得(de)關注的(de)是，北(běi)京等十大(dà)城(chéng)市平均價格同比下(xià)跌0.62%，這(zhè)是自2010年6月(yuè)以來(lái)首次同比下(xià)跌。
　　中國指數研究院2月(yuè)1日公布的(de)數據顯示，1月(yuè)全國100個(gè)城(chéng)市住宅平均價格爲8793元/平方米，環比2011年12月(yuè)下(xià)跌0.18%，至此百城(chéng)住宅平均價格環比出現五連跌。更加值得(de)關注的(de)是，北(běi)京等十大(dà)城(chéng)市平均價格同比下(xià)跌0.62%，這(zhè)是自2010年6月(yuè)以來(lái)首次同比下(xià)跌。
　　接受《經濟參考報》記者采訪的(de)專家認爲，在中央政府表态将繼續維持樓市調控的(de)背景下(xià)，今年樓市開局冷(lěng)清，無論是商品住宅還(hái)是土地成交均陷入冰點，在庫存、資金等多(duō)重壓力的(de)共同夾擊下(xià)，樓市新一輪“降價潮”呼之欲出。
　　開局 房(fáng)價下(xià)行探底
　　根據中國房(fáng)地産指數系統百城(chéng)價格指數對(duì)100個(gè)城(chéng)市的(de)全樣本調查數據顯示，2012年1月(yuè)，百城(chéng)住宅價格同比2011年1月(yuè)上漲1.71%，漲幅較上月(yuè)縮小1.16個(gè)百分(fēn)點，是自2011年8月(yuè)以來(lái)的(de)最低漲幅。其中，3個(gè)城(chéng)市同比漲幅介于10%至13%之間，75個(gè)城(chéng)市同比漲幅在10%以内。
　　1月(yuè)有22個(gè)城(chéng)市住宅價格同比下(xià)跌，下(xià)跌城(chéng)市個(gè)數比上月(yuè)增加2個(gè)。其中，蕪湖下(xià)跌5.68%；甯波、重慶（主城(chéng)區(qū)）、無錫等16個(gè)城(chéng)市跌幅介于1%至5%之間，另外5個(gè)城(chéng)市跌幅在1%以内。
　　另據百城(chéng)價格指數對(duì)北(běi)京等十大(dà)城(chéng)市的(de)全樣本調查數據顯示，1月(yuè)十大(dà)城(chéng)市住宅均價爲15565元/平方米，環比上月(yuè)下(xià)跌0.15%。具體來(lái)看，僅深圳、重慶（主城(chéng)區(qū)）兩個(gè)城(chéng)市略有上漲；其餘8個(gè)城(chéng)市均環比下(xià)跌，其中，武漢、廣州跌幅較大(dà)，分(fēn)别下(xià)跌0.34%和(hé)0.30%，北(běi)京、南(nán)京和(hé)杭州跌幅介于0.1%至0.3%之間，天津、上海、成都跌幅小于0.1%。
　　同比來(lái)看，十大(dà)城(chéng)市平均價格下(xià)跌0.62%，是自2010年6月(yuè)以來(lái)首次同比下(xià)跌。1月(yuè)，同比下(xià)跌的(de)城(chéng)市有6個(gè)，較上月(yuè)增加1個(gè)。其中，上海跌幅最小爲0.18%，杭州、天津、南(nán)京和(hé)成都跌幅介于1%至3%之間；重慶（主城(chéng)區(qū)）跌幅最大(dà)，爲4.06%。其餘4個(gè)城(chéng)市同比上漲，北(běi)京同比上漲0.71%；武漢、深圳、廣州漲幅介于1%至3%之間。
　　中國指數研究院分(fēn)析認爲，2012年1月(yuè)，恰逢元旦和(hé)春節兩個(gè)假期，房(fáng)地産市場(chǎng)迎來(lái)傳統淡季，開發企業推盤熱(rè)情降低，但由于庫存不斷攀升，宏觀調控環境仍不放松，降價仍是多(duō)數企業的(de)理(lǐ)性選擇。據1月(yuè)調查數據顯示，盡管百城(chéng)價格環比跌幅略有縮小，但多(duō)數城(chéng)市降價項目逐漸增多(duō)。從區(qū)域來(lái)看，降價仍以供應量較大(dà)的(de)遠(yuǎn)郊區(qū)縣項目爲主，近期降價趨勢逐漸向内城(chéng)蔓延。此外，降價項目多(duō)以新開盤項目爲主，爲吸引更多(duō)購(gòu)房(fáng)者，新項目趁開盤之際加大(dà)優惠力度或将成爲趨勢。
　　鏈家地産首席分(fēn)析師張月(yuè)認爲，2012年初買賣雙方的(de)觀望情緒更加濃厚，預計今年初期的(de)淡季會有所延長(cháng)，而迫于庫存和(hé)銷售壓力，開發商低價跑量的(de)可(kě)能性增加，房(fáng)價有望進一步下(xià)行。
　　慘淡 資金鏈深度承壓，開發商集體缺錢
　　房(fáng)價加速下(xià)行和(hé)樓市成交量持續低迷息息相關。當前，北(běi)京、上海等一線城(chéng)市樓市仍處于“嚴寒期”。來(lái)自數家統計機構的(de)數據顯示，2012年1月(yuè)上海新房(fáng)成交1783套、21.3萬平方米，環比回落62.7%、63.3%，同比分(fēn)别下(xià)降79.8%、79.7%；供應面積爲10.4萬平方米，環比下(xià)降89.5%、同比下(xià)降80.4%；2012年1月(yuè)上海市新房(fáng)供銷水(shuǐ)平皆爲近六年新低。
　　另據亞豪機構統計顯示，1月(yuè)，北(běi)京市共成交期房(fáng)住宅4016套，成交面積36.57萬平方米，環比上月(yuè)分(fēn)别下(xià)降69.7%、69.4%；現房(fáng)住宅共成交457套，成交面積5.52萬平方米，環比上月(yuè)分(fēn)别下(xià)降76.1%、73.1%。期房(fáng)與現房(fáng)共成交4473套，成交面積42.09萬平方米，環比上月(yuè)成交套數減少了(le)70.5%，成交面積下(xià)降了(le)70%，同比去年同期，成交套數、面積分(fēn)别減少了(le)61.3%和(hé)66.6%。元月(yuè)商品住宅成交量降至七年來(lái)新低。
　　與銷量大(dà)幅下(xià)降相伴的(de)是庫存的(de)持續高(gāo)企。截至2011年12月(yuè)底，中原監測到的(de)标杆房(fáng)企在售項目的(de)庫存量約爲2496萬平方米，同2011年5月(yuè)底相比，标杆房(fáng)企的(de)庫存量增加約7成。而全國商品房(fáng)待售面積在2011年年底則達到27194萬平方米，增長(cháng)26.1%，增速比上年加快(kuài)18.0個(gè)百分(fēn)點。我國10大(dà)典型城(chéng)市商品住宅庫存總量高(gāo)達6000萬平方米，與去年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長(cháng)約40%。
　　銷售受阻、庫存激增正令房(fáng)地産開發商資金鏈深度承壓，中小房(fáng)企尤其是資金嚴重匮乏的(de)企業開始加速以股權和(hé)項目換取現金。北(běi)京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示，2011年樓市規模股權變動超過124宗，交易金額471.76億，同比分(fēn)别上漲47.6%、185.5%。進入2012年，股權交易再度升溫。在1月(yuè)份公開市場(chǎng)全國樓市成交規模（交易額超千萬）股權交易達到了(le)20宗，披露市值達到了(le)67.8億，相比2011年同期的(de)9宗31億的(de)規模上漲了(le)120%。 #p#分(fēn)頁标題#e#
　　中原地産分(fēn)析稱，貸款難度大(dà)，銷售萎縮，已經使得(de)大(dà)部分(fēn)企業出現了(le)資金難題，不少中小房(fáng)企在産權市場(chǎng)轉讓股權、債權，抛售房(fáng)産、在建項目等實物(wù)資産實屬不得(de)已的(de)“斷腕”求生。
　　中原地産市場(chǎng)研究總監張大(dà)偉告訴《經濟參考報》記者，目前全國性的(de)信貸依然呈現緊縮。特别是在大(dà)部分(fēn)城(chéng)市銷售萎縮、庫存積壓的(de)情況下(xià)，開發商再面臨融資渠道收窄的(de)影(yǐng)響将越來(lái)越大(dà)。
　　“開發商現在是集體缺錢”，北(běi)京理(lǐ)工大(dà)學管理(lǐ)與經濟學院教授、房(fáng)地産研究所所長(cháng)周畢文告訴《經濟參考報》記者，“自元旦以來(lái)，開發商資金鏈已經開始明(míng)顯緊張。這(zhè)種情況在去年12月(yuè)上半月(yuè)還(hái)不明(míng)顯，之後随著(zhe)歲末年終房(fáng)地産市場(chǎng)整體銷售情況的(de)不景氣，資金開始普遍吃(chī)緊。”
　　上海易居房(fáng)地産研究院副院長(cháng)楊紅旭也(yě)表示，目前開發商的(de)開發貸款已經萎縮的(de)非常厲害，同時(shí)各類資金來(lái)源都面臨增長(cháng)乏力的(de)情況。一方面，今年房(fáng)地産開發企業的(de)融資環境難以全面向好；另一方面，房(fáng)地産開發企業的(de)資金回籠仍将艱難；此外，外資對(duì)國内房(fáng)地産市場(chǎng)持悲觀态度，在今年難以大(dà)幅增加。他(tā)預計，2012年的(de)資金來(lái)源不容樂(yuè)觀，估計隻會有8%左右的(de)增幅。
　　預判 樓市醞釀新一輪降價潮
　　1月(yuè)31日召開的(de)國務院第六次全體會議(yì)強調，鞏固房(fáng)地産市場(chǎng)調控成果，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的(de)政策措施，促進房(fáng)價合理(lǐ)回歸。
　　周畢文說，國務院再一次強調堅持基本調控政策不動搖，這(zhè)是一個(gè)非常明(míng)确的(de)方向，說明(míng)限購(gòu)要持續一段時(shí)間。“在這(zhè)段時(shí)間，對(duì)開發商而言并沒有别的(de)出路，降價促銷是唯一的(de)選擇。”
　　偉業我愛(ài)我家集團副總裁胡景晖持同樣觀點，他(tā)認爲政策對(duì)開發企業融資環節近期内仍不會放松，“所以加快(kuài)銷售回款仍然是開發企業補充現金流的(de)迫切需要。”
　　根據偉業我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院針對(duì)北(běi)京市場(chǎng)的(de)數據統計，2012年1月(yuè)份北(běi)京一手住宅網簽量僅爲4475套，與去年12月(yuè)份的(de)網簽量相比大(dà)幅下(xià)跌了(le)71%，與去年1月(yuè)份同期的(de)網簽量相比大(dà)幅下(xià)跌了(le)61%。
　　價格方面，1月(yuè)份北(běi)京純商品住宅成交均價爲18300元/平方米，環比去年12月(yuè)份的(de)均價下(xià)跌了(le)19%，與去年同期成交均價相比則下(xià)跌了(le)21%，爲近兩年以來(lái)月(yuè)度環比最大(dà)降幅。
　　“市場(chǎng)仍然普遍存在著(zhe)買漲不買跌的(de)心理(lǐ)，所以開發商現在很尴尬，降價不一定賣得(de)出去，但不降肯定是死。”周畢文說，“對(duì)消費者而言，春節前後則是最好的(de)出手時(shí)機。”
　　中原地産則分(fēn)析認爲，2012年樓市調控繼續維持一定力度已經是大(dà)概率事件，特别是信貸繼續偏緊已成定局。在大(dà)形勢下(xià)，預計2012年對(duì)大(dà)部分(fēn)開發商來(lái)說，出售部分(fēn)項目或者股權的(de)交易将會非常普遍，預計規模股權交易全年很可(kě)能突破千億，而房(fáng)地産股權及資産全部交易額很可(kě)能突破3000億。
　　“預期在6至12個(gè)月(yuè)内房(fáng)價還(hái)可(kě)能有10%至20%的(de)下(xià)調，而且一線城(chéng)市對(duì)全國的(de)示範作用(yòng)非常大(dà)，不僅在政策執行力度上，在房(fáng)價下(xià)調過程中也(yě)會明(míng)顯影(yǐng)響全國。”張大(dà)偉分(fēn)析說，一線樓市拐點已經明(míng)确，房(fáng)價下(xià)調可(kě)能繼續加速。
　　楊紅旭認爲，2011年9至10月(yuè)全國房(fáng)價出現拐點後，至今仍在下(xià)跌通(tōng)道中。在中央一再堅持房(fáng)地産調控政策不放松的(de)背景下(xià)，政策面上半年不會出現松動，而這(zhè)對(duì)房(fáng)地産開發商的(de)信心無疑是一次重大(dà)打擊。爲了(le)加快(kuài)回籠資金，不少開發企業都将加入降價促銷陣營。他(tā)預計，價格下(xià)跌的(de)持續時(shí)間将會超過2008年下(xià)半年至2009年一季度那一輪調整。