内容摘要：在調控政策持續發力态勢下(xià)，房(fáng)地産業正在步入全面調整期，不僅樓市成交量陷入低迷，房(fáng)價下(xià)行趨勢愈發明(míng)顯，房(fáng)地産投資、新開工增速等指标也(yě)出現明(míng)顯放緩。
　　在調控政策持續發力态勢下(xià)，房(fáng)地産業正在步入全面調整期，不僅樓市成交量陷入低迷，房(fáng)價下(xià)行趨勢愈發明(míng)顯，房(fáng)地産投資、新開工增速等指标也(yě)出現明(míng)顯放緩。
　　預計限購(gòu)政策在明(míng)年不會放松，優化(huà)住宅市場(chǎng)供應結構、房(fáng)産稅試點改革等常态化(huà)調控手段可(kě)能落到實處。
　　接受《經濟參考報》記者采訪的(de)專家認爲，明(míng)年上半年，由于調控政策仍将較爲嚴厲，需求仍被抑制，貨币政策微調也(yě)難以很快(kuài)緩解房(fáng)地産業資金壓力，而過去兩年新開工項目将入市，推動庫存量進一步上升和(hé)房(fáng)價下(xià)行。
　　松動 房(fáng)價“堅冰”漸融降價潮湧
　　在年初“國八條”、限購(gòu)、限貸及限價等措施之下(xià)，“屢調屢漲”的(de)樓市開始加速降溫。尤其是進入下(xià)半年後，日趨低迷的(de)市場(chǎng)使得(de)開發商的(de)銷售速度大(dà)減，庫存量逐月(yuè)攀高(gāo)。中原監測數據顯示，截至11月(yuè)份，十大(dà)标杆企業合計庫存量較前6個(gè)月(yuè)增加約六成。
　　持續低迷的(de)成交量也(yě)令房(fáng)價“堅冰”開始消融。10月(yuè)被視爲樓市分(fēn)水(shuǐ)嶺，當月(yuè)70個(gè)大(dà)中城(chéng)市的(de)價格平均環比指數年内首次出現負增長(cháng)。進入11月(yuè)，房(fáng)價下(xià)行速度加快(kuài)，70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中有七成新建商品住宅價格環比下(xià)降。由于面臨年末業績大(dà)考，各房(fáng)企近期的(de)降價項目日漸增多(duō)，“降價潮”已向二三線城(chéng)市蔓延。
　　在杭州、深圳及上海等近來(lái)已經出現不少降價項目的(de)城(chéng)市，房(fáng)價下(xià)行的(de)“多(duō)米諾骨牌”效應已然顯現。與此同時(shí)，在合肥、青島及大(dà)連等前期尚未出現明(míng)顯降價的(de)城(chéng)市，房(fáng)價“堅冰”也(yě)開始消融。
　　中原集團研究中心認爲，随著(zhe)元旦及農曆新年銷售淡季的(de)即将到來(lái)，在限購(gòu)限貸政策短期内暫不可(kě)能放松的(de)環境下(xià)，衆房(fáng)企的(de)年關将會寒意蕭瑟。
　　在開發商頻(pín)頻(pín)以較大(dà)幅度折扣讓利沖量的(de)同時(shí)，二手房(fáng)價格也(yě)呈加速下(xià)行态勢。據21世紀不動産對(duì)北(běi)京典型區(qū)域的(de)房(fáng)價監測顯示：房(fáng)價自9月(yuè)起已連續3個(gè)月(yuè)環比下(xià)行，且下(xià)降幅度呈逐漸加大(dà)之勢，其中，11月(yuè)房(fáng)價平均環比下(xià)降3.9%。其次，降價的(de)區(qū)域範圍也(yě)再擴大(dà)，議(yì)價空間也(yě)再拉大(dà)。在監測的(de)99個(gè)闆塊中，有81個(gè)闆塊約82%區(qū)域交易價格處于下(xià)行通(tōng)道中，這(zhè)些區(qū)域已由外圍區(qū)域逐漸波及至中心城(chéng)區(qū)。21世紀不動産北(běi)京區(qū)域副總經理(lǐ)寇海龍表示，随著(zhe)對(duì)周邊新房(fáng)降幅的(de)認同，預計更多(duō)業主會跟進加入主動讓利的(de)隊列。
　　中原報價指數周報預計，臨近年底，市場(chǎng)參與各方均在期待年後市場(chǎng)走勢的(de)明(míng)朗化(huà)，導緻目前樓市陷于膠著(zhe)。
　　鏈家地産首席分(fēn)析師張月(yuè)認爲，臨近年底，新入市項目的(de)成交難度逐漸加大(dà)。一方面，10月(yuè)份以來(lái)新房(fáng)市場(chǎng)上降價潮不斷湧現，使得(de)部分(fēn)購(gòu)房(fáng)需求已經被消化(huà)。另一方面，明(míng)年政策走向已經明(míng)确，調控将繼續執行，購(gòu)房(fáng)者降價預期加深。
　　回落 房(fáng)地産業步入全面調整期
　　“量價齊跌”的(de)同時(shí)，房(fáng)地産業步入全面調整期。11月(yuè)，全國房(fáng)地産開發景氣指數比10月(yuè)份降低0.4個(gè)百分(fēn)點，比去年同期回落3.33個(gè)百分(fēn)點，創近27個(gè)月(yuè)以來(lái)新低。
　　《中原地産研究年刊2011》數據顯示，至2011年11月(yuè)，全國房(fáng)地産行業運行情況總體不如2010年同期，房(fáng)地産投資、新開工增速等指标均出現明(míng)顯放緩。2011年1至11月(yuè)，全國商品住宅累計新開工面積爲13.5億平方米，同比增長(cháng)17.6%，增幅較2010年同期大(dà)幅回落28.6個(gè)百分(fēn)點。全國商品住宅開發投資完成額39856.64億元，增長(cháng)32.80%，增幅較2010年同期回落1.4個(gè)百分(fēn)點。
　　上海易居房(fáng)地産研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭接受《經濟參考報》記者采訪時(shí)說，前11月(yuè)，全國房(fáng)地産開發投資同比增長(cháng)29.9%，預計全年爲29%左右，這(zhè)一增幅自2010年2月(yuè)觸頂後，持續小幅回落。前11月(yuè)，全國房(fáng)地産開發企業房(fáng)屋新開工面積同比增長(cháng)20.5%，全年預計爲19%左右。這(zhè)一增幅自2010年5月(yuè)觸頂後持續回落，今年3月(yuè)趨穩，近期再度下(xià)滑。雖然開發投資和(hé)新開工量情況明(míng)顯好于商品住宅市場(chǎng)成交，但主要是受今年1000萬套保障房(fáng)建設因素的(de)推動。
　　楊紅旭預計，明(míng)年國房(fáng)景氣指數仍将繼續下(xià)行，二季度前後可(kě)能會探明(míng)底部，這(zhè)輪下(xià)行周期的(de)時(shí)間，将顯著超過上一輪。預計明(míng)年年底之前，重新升至100以上的(de)可(kě)能性較小。
　　中國指數研究院統計顯示，1至11月(yuè)，一二線代表城(chéng)市月(yuè)均成交面積分(fēn)别爲64萬平方米和(hé)57萬平方米，同比分(fēn)别下(xià)降15%、7%；三線代表城(chéng)市爲36萬平方米，與去年同期基本持平。 #p#分(fēn)頁标題#e#
　　受市場(chǎng)大(dà)勢影(yǐng)響，開發商的(de)發展速度亦有所放緩。2011年前11個(gè)月(yuè)，中原重點監測的(de)十家标杆房(fáng)企累計合約銷售面積約4477萬平方米，較去年同期增加16%。這(zhè)一增長(cháng)速度較2010年全年下(xià)降了(le)3個(gè)百分(fēn)點。
　　與此同時(shí)，各地土地市場(chǎng)成交陷入深度低迷，流拍(pāi)不斷，房(fáng)企拿地策略也(yě)較往年更趨謹慎。中原地産數據顯示，截至11月(yuè)份，35個(gè)城(chéng)市流标地塊合計達到117宗，環比10月(yuè)份的(de)22宗上漲了(le)432%，流标面積達到了(le)1580萬平方米。
　　政策 常态化(huà)調控“路線圖”漸明(míng)
　　中央經濟工作會議(yì)明(míng)确指出，要堅持房(fáng)地産調控政策不動搖，促進房(fáng)價合理(lǐ)回歸，加快(kuài)普通(tōng)商品住房(fáng)建設，擴大(dà)有效供給，促進房(fáng)地産市場(chǎng)健康發展。
　　住房(fáng)城(chéng)鄉建設部部長(cháng)姜偉新在全國住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設工作會上也(yě)明(míng)确表示，明(míng)年将繼續堅持房(fáng)地産調控不動搖，要著(zhe)力加快(kuài)中低價位、中小套型普通(tōng)商品住房(fáng)建設。加快(kuài)建設個(gè)人(rén)住房(fáng)信息系統建設，注重房(fáng)地産市場(chǎng)長(cháng)效機制建設，促進房(fáng)價合理(lǐ)回歸。
　　姜偉新同時(shí)指出，明(míng)年将繼續推進保障性安居工程建設，強化(huà)管理(lǐ)工作。采取有效措施，确保資金和(hé)土地落實。嚴把規劃設計、建材供應、施工和(hé)竣工驗收關，确保工程質量。
　　目前，業内普遍預計房(fáng)産稅試點擴圍漸行漸近。中國指數研究院《2011年市場(chǎng)總結與2012年趨勢展望》報告認爲，房(fáng)産稅試點範圍可(kě)能擴大(dà)，爲建立中長(cháng)期制度奠定基礎。
　　報告預計，在2012年或更長(cháng)時(shí)間内，房(fáng)産稅試點改革範圍将進一步擴大(dà)，盡管試點初期由于稅率較低、覆蓋範圍窄，不會對(duì)市場(chǎng)産生顯著影(yǐng)響，但其長(cháng)期影(yǐng)響不容忽視。房(fáng)産稅改革試點和(hé)相關配套制度的(de)逐步實施，将優化(huà)房(fáng)地産稅收制度、平衡房(fáng)産持有和(hé)交易環節稅負，有助于促進公共财政制度的(de)變革，從根本上有助于房(fáng)地産業的(de)長(cháng)期健康發展。
　　另一方面，房(fáng)産稅改革試點範圍擴大(dà)，可(kě)能降低相關城(chéng)市限購(gòu)的(de)必要性，這(zhè)将爲限購(gòu)政策的(de)逐步退出提供條件。若經濟下(xià)行趨勢和(hé)房(fáng)地産投資等指标增速放緩，通(tōng)過房(fáng)産稅試點并逐步退出限購(gòu)可(kě)能成爲政府的(de)一個(gè)選擇。
　　中國房(fáng)地産學會副會長(cháng)陳國強接受《經濟參考報》記者采訪時(shí)表示，限購(gòu)、限價、限貸等政策延續到2012年的(de)可(kě)能性很大(dà)，除了(le)限購(gòu)的(de)手段将來(lái)可(kě)能面臨調整之外，目前樓市調控所執行的(de)手段在很大(dà)程度上都會成爲常态化(huà)的(de)調控手段。預計在稅收、土地制度、房(fáng)地産金融等方面會進一步優化(huà)既有政策以适應調控常态化(huà)需求。
　　接受記者采訪的(de)專家普遍表示，在堅持房(fáng)地産調控的(de)同時(shí)，必須加快(kuài)研究制定符合國情的(de)住房(fáng)體制機制和(hé)政策體系，堅持住房(fáng)資源市場(chǎng)化(huà)配置爲基礎，加強和(hé)改善房(fáng)地産市場(chǎng)調控，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理(lǐ)、房(fáng)價和(hé)消費能力基本适應的(de)住房(fáng)供需格局。
　　偉業我愛(ài)我家集團副總裁胡景晖表示，中國住宅市場(chǎng)結構不合理(lǐ)，中低價商品住宅供應短缺。依靠行政手段抑制市場(chǎng)需求不是長(cháng)效機制，在很大(dà)程度上會爲政策退出後市場(chǎng)的(de)報複性反彈埋下(xià)隐患，所以，隻有優化(huà)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)供應結構，調整供求比例，才能促進房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)長(cháng)期健康發展。