内容摘要：向來(lái)被視做(zuò)“财大(dà)氣粗”而在曆次樓市調控中“豁免”的(de)國資房(fáng)地産開發企業，在嚴厲的(de)樓市調控之下(xià)，這(zhè)一次也(yě)終于感受到了(le)寒意。
　　向來(lái)被視做(zuò)“财大(dà)氣粗”而在曆次樓市調控中“豁免”的(de)國資房(fáng)地産開發企業，在嚴厲的(de)樓市調控之下(xià)，這(zhè)一次也(yě)終于感受到了(le)寒意。
　　進入12月(yuè)初，包括中信地産、首創置業等在内的(de)多(duō)家國資房(fáng)地産開發企業均進入了(le)年終總結的(de)階段。《中國經營報》記者了(le)解到，與2008年調控造就的(de)樓市低潮時(shí)國資房(fáng)企集體抄底拿地不同，首創置業、中信地産等國資房(fáng)企，均在内部傳達了(le)“收縮”與“謹慎購(gòu)地”的(de)精神。首創置業、中信地産等均将消化(huà)存量置于主要地位，同時(shí)，利用(yòng)自身國有企業的(de)整合資源能力，幫助存量的(de)消化(huà)。在嚴厲的(de)并無放松的(de)調控之下(xià)，國有資本對(duì)于2012年的(de)中國樓市，業已看空。
　　“向外”緊縮
　　“除非條件非常優惠，在一線的(de)核心城(chéng)市，我們近期沒有新增土地的(de)購(gòu)置計劃，還(hái)是要看看下(xià)一步市場(chǎng)的(de)情況，我們并不樂(yuè)觀，但這(zhè)和(hé)我們是不是國企沒有關系。”11月(yuè)30日，中信地産一位不願具名的(de)高(gāo)管向記者表示。這(zhè)并非是中信地産一家的(de)孤立情況。記者了(le)解到，首創置業、招商地産、保利地産在對(duì)2012年的(de)發展規劃中，對(duì)于土地購(gòu)置，基本上都是持有保守策略。首創置業、招商地産兩家公司，已經基本明(míng)确，明(míng)年一季度在一線核心城(chéng)市以消化(huà)既有存量爲主，不再新購(gòu)土地。招商地産一位高(gāo)管向記者證實，截至目前，招商地産沒有在北(běi)京新增購(gòu)置土地的(de)計劃。
　　這(zhè)些企業盡管總部所在地不同，但均爲國有資本背景。其中，中信地産爲中信集團的(de)全資子公司；招商地産的(de)控股股東系中央直屬企業招商局集團。首創置業則是北(běi)京市屬國資的(de)香港上市公司平台。
　　這(zhè)與2008年之後的(de)樓市低潮期形成鮮明(míng)的(de)對(duì)比。中國房(fáng)地産學會的(de)統計數據顯示，2008年全年北(běi)京土地成交記錄中，以所有制科目進行統計，國有資本控股企業的(de)成交記錄占總成交記錄的(de)67.13%，國有資本參股企業的(de)成交記錄占總成交記錄的(de)10.31%。兩者相加，2008年北(běi)京全年土地交易記錄中，國有資本占了(le)總成交記錄的(de)近80%。
　　以同樣的(de)統計口徑，2011年1~11月(yuè)，中國房(fáng)地産學會對(duì)北(běi)京的(de)同期土地成交數據也(yě)進行了(le)統計分(fēn)析，結果發現，國有資本控股或參股企業占1~11月(yuè)北(běi)京土地成交記錄中占比總和(hé)爲41.12%。而北(běi)京、天津、上海3大(dà)産權交易所挂牌進行股權轉讓房(fáng)地産企業中，國有資本占比超過了(le)52.3%。
　　終端“倒逼”
　　迫使國資房(fáng)地産開發企業不同于2008年而采用(yòng)收縮的(de)“過冬策略”的(de)，并非是信貸和(hé)銀根的(de)緊縮，而是限購(gòu)之下(xià)房(fáng)地産銷售回款的(de)“國民待遇”。在慘淡的(de)市場(chǎng)成交面前，國資房(fáng)企和(hé)民營開發企業一樣不能幸免。
　　中投聯達（北(běi)京）投資有限公司董事長(cháng)楊少鋒曾仔細對(duì)比過2008年和(hé)2011年兩次市場(chǎng)低潮中國有資本房(fáng)地産開發企業的(de)境遇與成因的(de)不同。他(tā)告訴記者，“2008年的(de)主要問題是銀根的(de)問題，也(yě)就是錢的(de)問題，民營的(de)開發企業拿不到成本更爲低廉的(de)資金，所以感受到困難；而國有企業能夠拿到貸款，且成本相對(duì)低廉，即使銷售表現仍然相對(duì)平穩，但隻要項目運轉起來(lái)，就能夠收回資金，這(zhè)使得(de)國有企業在2008年以及之後的(de)2009年中，逆市擴張。”
　　不過他(tā)認爲，現在在資金方面，國資房(fáng)企所處境遇與2008年并無太大(dà)不同——即大(dà)的(de)資金面緊張，但國企仍能利用(yòng)其自身優勢獲得(de)成本較低的(de)資金，推動項目的(de)正常運轉；不同表現在終端市場(chǎng)——即在項目正常運轉後，由于限購(gòu)鎖定了(le)需求的(de)總量，最終無法形成銷售回款，進而使整個(gè)資金的(de)運行無法形成一個(gè)閉合的(de)鏈條。
　　“這(zhè)樣的(de)情況下(xià)，基本不愁融資的(de)國有房(fáng)地産開發企業，也(yě)不得(de)不收縮，因爲房(fáng)子賣不掉，一切都無從說起。”中國房(fáng)地産學會副會長(cháng)陳國強表達了(le)與楊少鋒類似的(de)看法。
　　北(běi)京市房(fáng)地産協會的(de)統計數據顯示，2011年前10個(gè)月(yuè)，北(běi)京房(fáng)地産銷售排行榜上領先的(de)前10名中，國資背景的(de)房(fáng)地産開發企業占據6席，其中包括首開、中海等企業。但是，以銷售套數和(hé)面積口徑進行計算(suàn)，其平均銷售較2010年同期下(xià)降約50%.其在市場(chǎng)銷售一端承受的(de)壓力由此可(kě)見。
　　與民營房(fáng)地産開發企業直接采用(yòng)價格策略促銷的(de)單一思路不同，國有房(fáng)地産開發企業更多(duō)傾向于先整合内部資源加快(kuài)存貨消化(huà)的(de)速度，也(yě)正因如此，在大(dà)幅降價的(de)房(fáng)地産開發企業中，國資背景的(de)房(fáng)地産開發企業并不多(duō)見。 #p#分(fēn)頁标題#e#
　　中信地産品牌營銷部總經理(lǐ)朱華越告訴記者，中信地産在這(zhè)一方面首先采用(yòng)的(de)策略是先整合中信系統内部的(de)“客戶資源”，來(lái)對(duì)現有存量進行消化(huà)。朱華越表示，通(tōng)過對(duì)既有客戶再購(gòu)房(fáng)實施購(gòu)房(fáng)優惠等措施，可(kě)以直接鎖定一批改善型住宅的(de)客戶，幫助現有項目消化(huà)存量。首創置業的(de)策略也(yě)與之類似。北(běi)大(dà)資源和(hé)招商地産采用(yòng)的(de)方式則是通(tōng)過自身掌握的(de)社會以及招商資源，通(tōng)過與地方政府談判中獲得(de)足夠的(de)優惠籌碼，壓低自身的(de)發展成本，來(lái)規避相應發展中的(de)風險。
　　“由于北(běi)大(dà)資源隸屬于方正集團，在與地方政府的(de)合作中，能夠具備一些獨具的(de)優勢，通(tōng)過對(duì)前期規劃的(de)介入和(hé)統一的(de)一級開發城(chéng)市運營，可(kě)以壓低我們的(de)成本。”北(běi)大(dà)資源一位相關負責人(rén)向記者解釋。