北(běi)京再出樓市調控“新政”。
　　根據北(běi)京市住建委、地稅局日前聯合制定的(de)《關于公布本市享受優惠政策普通(tōng)住房(fáng)平均交易價格的(de)通(tōng)知》，以及北(běi)京市财政局、地稅局、住建委聯合制定的(de)《關于加強存量房(fáng)交易稅收征管工作的(de)通(tōng)知》，自12月(yuè)10日起，北(běi)京市享受優惠政策普通(tōng)住房(fáng)平均交易價格調整爲按照(zhào)全市住房(fáng)平均交易價格結合區(qū)位調整系數确定。
　　這(zhè)個(gè)新政究竟會對(duì)北(běi)京樓市産生什(shén)麽影(yǐng)響？
　　政府通(tōng)過減稅，最大(dà)程度地支持普通(tōng)居民家庭自住型購(gòu)房(fáng)需求，是此次新政的(de)一個(gè)著(zhe)力點和(hé)亮點。在解決中低收入家庭住房(fáng)問題上，各地通(tōng)常采取的(de)辦法是加大(dà)廉租住房(fáng)、經濟适用(yòng)住房(fáng)建設的(de)力度。這(zhè)一方法固然能對(duì)平抑房(fáng)價、緩解“夾心層”住房(fáng)難題産生積極作用(yòng)，但解決之道顯然不能、也(yě)不應僅僅局限于此。此次北(běi)京另辟蹊徑，通(tōng)過“重定普通(tōng)住宅标準”，提高(gāo)豪宅門檻，讓更多(duō)“被豪宅”的(de)房(fáng)子符合“普通(tōng)住宅”标準，享受契稅優惠——在新标準下(xià)，不同區(qū)域内，購(gòu)售雙方契稅和(hé)營業稅的(de)減免幅度最高(gāo)能達到7萬餘元至12萬餘元不等；也(yě)讓鐘(zhōng)情于購(gòu)買普通(tōng)住宅的(de)中低收入家庭，在購(gòu)房(fáng)中能享受到稅收優惠，減輕了(le)置業壓力。毫無疑問，此次出台的(de)新政，對(duì)那些以“舊(jiù)”換“新”、改善居住條件的(de)人(rén)群，或者謀求一步到位的(de)剛需購(gòu)房(fáng)者是一個(gè)利好。北(běi)京市的(de)這(zhè)一“落實差别化(huà)稅收政策，引導合理(lǐ)住房(fáng)消費”的(de)樓市調控思路，無疑會對(duì)其他(tā)地方政府的(de)樓市調控，産生示範作用(yòng)和(hé)标杆效應，也(yě)必将會成爲樓市調控的(de)新動向。
　　新政還(hái)會刺激單價不高(gāo)的(de)“普通(tōng)住宅”二手房(fáng)交易，并分(fēn)流一部分(fēn)剛需人(rén)群對(duì)一手房(fáng)的(de)需求，抑制一手房(fáng)價格上漲。一方面，新政在價格方面，不再按成交總價，而是按成交單價認定；不同區(qū)域的(de)标準由全市住房(fáng)平均交易價格結合區(qū)位調整系數确定；調整系數除了(le)考慮環線因素，還(hái)考慮了(le)南(nán)城(chéng)、北(běi)城(chéng)的(de)區(qū)分(fēn)。這(zhè)種根據北(běi)京樓市現實進行的(de)調整和(hé)細分(fēn)，既會給北(běi)京二手房(fáng)市場(chǎng)提供更多(duō)符合剛需人(rén)群購(gòu)買需求的(de)“普通(tōng)住房(fáng)”，也(yě)會通(tōng)過房(fáng)源的(de)增加，刺激剛需。另一方面，新政将普通(tōng)住宅定義爲必須同時(shí)滿足住宅小區(qū)容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下(xià)、實際成交價格低于新确定的(de)區(qū)域普通(tōng)住房(fáng)平均價格1.2倍以下(xià)的(de)住房(fáng)，并表示符合條件的(de)“普通(tōng)住房(fáng)”，購(gòu)售雙方都可(kě)以享受稅費優惠。由于剛需人(rén)群屬于稅費敏感型人(rén)群，稅費變化(huà)不僅會影(yǐng)響到二手房(fáng)交易，也(yě)會影(yǐng)響對(duì)一手房(fáng)的(de)需求。因此，此次由于豪宅标準提高(gāo)而帶來(lái)的(de)稅費優惠，不僅會刺激存量房(fáng)交易，也(yě)會倒逼開發商的(de)新盤定價。那些主要面向剛需人(rén)群銷售的(de)新樓盤，其成交單價必然要考慮是否能讓購(gòu)房(fáng)人(rén)享受到稅收優惠。畢竟，中低收入人(rén)群仍是目前北(běi)京樓市中不受“限購(gòu)”限制的(de)購(gòu)房(fáng)主體。
　　新政也(yě)爲未來(lái)北(běi)京開征房(fáng)産稅做(zuò)了(le)鋪墊。減少稅負，保護自住需求，打擊投機炒作，固然是此次新政的(de)意圖所在，但“爲未來(lái)房(fáng)産稅開征做(zuò)鋪墊”，或許是新政意圖中另一個(gè)容易被人(rén)忽視的(de)方面。從已經開征房(fáng)産稅的(de)重慶、上海來(lái)看，重慶市個(gè)人(rén)住房(fáng)房(fáng)産稅在主城(chéng)9區(qū)範圍内征收，納入征收對(duì)象的(de)住房(fáng)包括：個(gè)人(rén)擁有的(de)獨棟商品住宅；個(gè)人(rén)新購(gòu)的(de)高(gāo)檔住房(fáng)；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業、無工作的(de)個(gè)人(rén)新購(gòu)的(de)第二套（含）以上的(de)普通(tōng)住房(fáng)。上海市房(fáng)産稅的(de)征收對(duì)象主要是上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的(de)住房(fáng)（包括新購(gòu)的(de)二手存量住房(fáng)和(hé)新建商品住房(fáng)）和(hé)非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的(de)住房(fáng)。可(kě)見，在房(fáng)産稅開征對(duì)象中，除了(le)新購(gòu)住房(fáng)外，豪宅是最可(kě)能被征稅的(de)對(duì)象。此次北(běi)京調高(gāo)豪宅标準後，普通(tōng)住宅占比将達到80%以上，這(zhè)無疑爲未來(lái)向豪宅開征房(fáng)産稅創造了(le)條件，也(yě)爲房(fáng)産稅的(de)開征減輕了(le)社會阻力，爲北(běi)京樓市的(de)下(xià)一步調控預留了(le)政策空間。